编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。
为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。
观点网 经过一年多排兵布阵，万科的“集团军”模式已基本确立。
2022年12月2日，万科内部发文，经集团总裁祝九胜提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责开发经营业务和经营服务业务的管理。
这是万科首次设立联席总裁制。
一年半前的2021年6月，万科业务讨论会上，祝九胜曾提议，行业阵痛期需要全面加强统筹作战，发挥集团军优势。地产板块成立开发经营中心，重新划分七大区域，包括北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北，上海区域区首张海担任开发经营中心负责人。
3个月后，开发经营中心升级为开发经营本部，全面统筹管理七大区域；与此同时，万物云董事长朱保全开始密集走访调研物业之外的经营服务业务，统筹相关工作。
从这时开始，万科内部已确认由张海、朱保全协助祝九胜统管两条业务线，张海负责开发经营业务，朱保全负责经营服务业务。这期间，刘肖、王海武等一众高管也被调任到新的岗位。
万科20年前所创立的职业经理人制度，历来被视为国内企业管治范本之一，关键便在于分权与集权之间的平衡。
如今面对地产行业变局，从各自为战到合兵一处，“学兵”万科先要做的是稳住阵脚。
止跌企稳
2022年3月31日举行的2021年业绩会，面对上市31年以来第三次净利润下滑，万科董事会主席郁亮向52万名股东郑重致歉，并立下“止跌企稳，稳中提升”的军令状。
2022年前三季度，万科累计实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。
其中，房地产开发业务结算面积为2261.5万平方米，贡献营业收入2958亿元，分别同比分别增长21.7%和24.8%。
房开业务贡献总营收的87.6%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
2022年前三季度，万科新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米。而2021年同期，万科新增132个开发项目，总建筑面积约2241万平方米。
据观点指数数据，万科1-11月权益拿地均价1.15万元/平方米，聚焦一二线城市核心地段。
也是年初那场业绩会，张海表示开发经营本部的要求是，“止跌、企稳、回升，以前确实会出现都想往自己区域多投的情况，从去年开始这样的方法就不做了，投资更加集中地向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜。”
截至2022年上半年末，万科土地储备达到4705万平方米，同比减少20.8%，尚可满足两三年的销售需求，一线城市、强二线城市和其他城市占比分别为21%、42%和37%。
截至9月底，万科在建项目总计容建筑面积约9305.2万平方米，权益计容建筑面积约5842.8万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3685.5万平方米，权益计容建筑面积约2335万平方米。
此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，计容建筑面积约494.4万平方米。
数据来源：企业公告、观点指数整理
对于“止跌企稳，稳中提升”的目标，2022年中报会上，郁亮认为，上半年从结果来看，还马马虎虎。源于万科这位重新布阵的学兵，“肌肉有没有长起来”。
2022年前三季度，万科经营活动产生的现金流量净额由正转负，为-41.76亿元，同比减少442.36%。
值得注意的是，在此之前万科经营性现金流净额保持连续13年为正。
数据来源：企业公告、观点指数整理
2018至2021年，万科综合毛利率分别为37.48%、36.25%、29.3%、21.8%，地产及相关业务毛利率为29.7%、27.2%、22.6%，、21.6%。
2022年前三季度，万科开发业务结算的毛利率降至20.7%，同比减少3.2个百分点。扣除税金及附加后，毛利率16.5%。
2021年上半年，万科的ROE为4.98%，创下自2008年以来中期ROE最低值。到2022年上半年，万科ROE为5.06%，同比提升0.27pct，但依然处于历史低位。
数据来源：企业公告、观点指数整理
行业毛利率普遍下滑的背景下，万科亦难独善其身，抓销售盯回款是如今更切实的做法。
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