中新经纬9月18日电 近日，平安首经钟正生团队发布研报称，我国房地产调控的系统性新框架成型。
研报指出，2016年以来，房地产投资稳步上行，为中国经济平稳度过金融监管风暴、抵抗中美经贸摩擦提供了重要的“压舱石”。新冠疫情后，中国房地产投资也较快复苏，截至今年7月房地产投资的两年平均增速接近8%，再次成为中国经济的重要拉动力量。然而，伴随“学区房”领衔的楼市升温，政策贯彻“房住不炒”的决心更加坚决。去年8月以来，从房企“三道红线”到银行房贷占比“两个上限”，再到“集中供地”试点，以及多地加码买房“四限”政策，房地产调控形成了全方位、体系化的新框架。今年7月房地产投资增速出现明显回落，房屋新开工面积持续负增长，加重了市场对房地产投资走向的担忧。
研报指出，我国房地产调控的系统性新框架成型。疫情暴发后热点城市楼市回暖以及局部过热趋势，触发了房地产调控系统性地再升级。目前已形成了覆盖房企、金融机构、地方政府、居民各个维度的调控框架。
研报分析了今年以来我国房地产运行的特征。
一是房地产销售出现温和回落的拐点，但仍是高景气下的温和回落。我国商品房销售面积的最大头是东部地区，且东部占据房地产投资半壁江山。
二是房地产开发资金来源高度依赖销售回款。今年6月以来个人按揭贷款增速明显放缓，反映银行收紧个人住房贷额度产生实质影响。
三是房地产新开工持续负增引人担忧。2020年土地成交显著增长，为后续新开工增长的潜力提供了保障。随着存量房屋施工充分推进，开发商可能重新将重心转向新开工，使得整体建筑安装投资存在接续。当然，2021年以来由于集中供地政策的试点，拼多多联盟，土地供应减少，会对未来房屋施工增长的潜力构成一定压制。
研报阐述了我国房地产发展的战略支撑。
一是“住有所居”下货币政策或将更加调适。目前我国个人住房贷款利率仍处于历史中下水平，对应可以支撑大约1%-6%的房地产销售面积增速，和10%左右的商品房销售额增速。住房是人民群众对美好生活向往的一部分，作为总量政策的货币政策总体上会比较调适，而非一味从紧。
二是“十四五”房地产市场的底层逻辑转换。进入“十四五”时期，交通基础设施建设的红利向城市群、都市圈转移，棚改货币化功成身退意味着三四线房地产市场的拉动力减弱。如此，我国房地产市场的底层逻辑正在发生悄然但重大的变革，即进一步转向以区域经济的高质量发展为依托，以农村人口和流动人口的市民化、以城市群和都市圈的一体化、以“住有所居”背景下的普惠性和改善型住房需求为主要增量来源。
三是“十四五”关键词：改善性、市民化、城市群。当前我国人口流动大致呈现“由北向南、由中部向东西部”的格局。“十四五”人口向城市群、都市圈聚集意味着房地产也要同向聚集。通过加强周边城市群、都市圈的一体化发展，推动全国性建设用地、补充耕地指标跨区域交易，有助于平衡区域之间的人口增量与土地增量，从而实现稳房价、稳地价。
谈及我国房地产投资的韧性，研报从房地产投资的直接构成，以及房地产投资的资金来源角度，对后续房地产投资增速做定量测算。结果显示，2022年我国房地产投资增速仍可保持在5%以上，在稳慎推进房地产金融宏观审慎管理的背景下，中期内应不存在过快下滑的风险。(中新经纬APP)
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