作者丨王迪
出品丨焦点财经
前几天，闽系房企的老板们在上海搞了一场闭门会议，旭辉的林中、宝龙的许华芳、港龙的吕鸣、还有阳光城、融信、中骏、弘阳、三盛、大唐地产等高层齐聚。
这是“沪闽商地产联盟”第七次闭门会议，位置选在了上海虹桥三盛地产集团。“联盟”成立于2020年，由房地产行业总部位于上海的福建籍企业家共同发起，研判形势、抱团取暖、风险与共，成为了这场会议的主旨。
毫无疑问，房地产正经历一场全面的“大浪淘沙”，上半年房企裁员、爆雷事件层出不穷。不少业内人士表示，2021年房企将迎来史上最冷的冬天，下半年地产血雨腥风会更加惨烈。
以至于9月29日，旭辉控股集团执行董事，行政总裁林峰在官微公号上发文称：“房地产陷入两个双杀的局面：一个是销售市场的量价双杀，另一个是资本市场的股债双杀，地产‘明斯基时刻’是否已经到来？”
就在当天，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，而在本周一举行的央行货币政策例会首提房地产，明确了“两个维护”。
一周内两次提到“房地产”，是否意味着楼市政策性拐点已然来临？
专家：解决现存问题 而非给房企加杠杆
华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在接受焦点财经采访时表示，房地产金融工作座谈会很有必要，是为了防止多米诺骨牌式连锁反应。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，央行“两个维护”的主张只是解决目前存在的一些问题，不是给房企加杠杆，房地产市场不能大涨也不能大落。会议旨在向具体金融、住房管理等部门的传达，要坚持“三稳”目标和“房住不炒”，在行政调控的同时，也要关注房地产金融的合理市场需求。
一位券商人士则向焦点财经透露，最近银监会检查了多家金融企业发现有比较大的风险敞口，发文的目的是为了规范相应的问题。“我觉得另一方面则是因为恒大事件，金融结构也在考虑如何和地方政府配合确保开发商顺利交房。”该名人士表示。
“一方面是为了提醒风险敞口，坚持做好金融风险监管，另一方面则是政策突出不能“一刀切”，不然会影响市场稳定，同时也为暴雷房企解决后续建房事宜提供规范，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”协纵策略管理集团创始人黄立冲表示。
“未来金融方面将围绕‘调节奏’‘保稳定’两个关键词进行，金融机构将配合相关部门和地方政府，根据城市实际需求，因城施策，合理安排房地产信贷投放节奏，避免出现上半年的信贷投放与市场需求之间的节奏错配，避免信贷大面积收紧误伤基本住房需求。当前整个行业处于转型期，平衡好行政调控和市场化配置，将有助于平滑转型带来的市场波动，保持整体市场平稳发展。”许小乐称。
“目前房贷不好批，最近央行的表态利于刚需批贷，国家还是想要保持地产平稳。”一位资深土拓人士则告诉焦点财经，因为银行额度有限，央行信号或许对刚需审批房贷有一定的利好作用。
防范市场非理性“跳水”
除了央行释放积极信号，近期多个城市加入“限跌令”阵营，防止房价非理性“跳水”。
9月25日，河北张家口被要求“已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售”，也就是说新房只能打85折，而在此之前岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等城市已经出台了类似的举措。
一方面，一线城市纷纷“加码”调控，另一方面，部分三四线城市出台“限跌令”，楼市进入双向调控时代。
限制房价非理性下跌成为部分三四线城市房地产调控的重要工作。库存高企、销售缩水带来的结果是，三四线市场出现了开发商买房送车位家电低首付、特价房、送精装修、送车位、送轿车等优惠，亦有楼盘跌破成本价。
以惠州为例，多个楼盘“违规降价”，具体方式为九折售房，并且送面值高达40万的“家私卡”，或直接送17万至46万不等首付。
根据国家统计局公布的数据监测显示，7月份，全国商品住宅销售面积为1.15亿平米，同比下降9.45%，环比下降40.6%。这也是近一年以来首次“由涨转跌”。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，至少当前此类限跌令，是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。所以，此类严控恶意降价，本身不代表政府不允许房价下跌，而代表不允许借降价来干扰市场秩序。从管控角度看，限跌是管控市场秩序的表现，还没有到救市的程度。但是反过来会倒逼地方政府救市，或者说问题暴露出来后，地方政府会有所行动。
三道红线、预售资金监管等政策相继落地，让房企管理趋于理性、避免烂尾楼风险的同时，也让此前既定的扩张路径得以改变。
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